小程序美工 全国人大法工委、最高院释义民法典第二百七十八条
发布日期：2024-08-29 11:05 点击次数：70
图片
全国人大法工委、最高院释义民法典第二百七十八条
谢存海/辑
《中华人民共和国民法典》 第二百七十八条 下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）简弯使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
全国人大法工委民法典第二百七十八条释义 源自《中华人民共和国民法典释义及适用指南（全国人大法工委民法室编）》一书“物权编条文释义”：
“本条在2007年通过的物权法第76条基础上作了修改完善：一是将使用建筑物及其附属设施的维修资金单列一项，并降低通过这一事项的表决要求。二是增加规定’改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动’为业主共同决定的重大事项。三是适当降低业主作出决议的门槛。 ” 关于业主共同决定事项的表决程序。民法典第二百七十八条第2款规定，业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决。决定前款第6项至第8项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积3/4以上的业主且参与表决人数3/4以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。 根据本条第2款的规定，业主共同决定重大事项的表决程序如下： 一、表决程序首先要由专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决。 关于专有部分面积占比和业主人数占比的计算，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第8条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方式认定：（1）专有部分面积，按照不动产登记薄记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。（2）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。第9条规定，物权法第76条第2款规定的业主人数和总人数，可以按照下列方法认定：（1）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按照一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。（2）总人数，按照前项的统计总和计算。第8条、第9条两条属于表决基数的技术规则，该规则也妥当协调了建设单位、普通业主与大业主的利益关系，有助于明晰物权法第76条所规定的专有部分面积和业主人数两个表决基数规则。 因此，参与表决的业主须同时满足两个条件：一是参与表决的业主专有部分面积占比2/3以上；二是参与表决的业主人数占比2/3以上。 二、决定前款第6项至第8项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积3/4以上的业主且参与表决人数3/4以上的业主同意。 即决定筹集建筑物及其附属设施维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施，改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动这些事项时，应当经参与表决专有部分面积3/4以上的业主且参与表决人数3/4以上的业主同意。筹集建筑物及其附属设施维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施，改变共有部分用途或者利用共有部分从事经营活动，是建筑区划内较为重大的事情，关系到每每个业主的切身利益。为了保证对这三类事项决策的慎重，保证决策能够获得绝大多数业主的支持，本条第2款规定，决定这三类事项，应当经参与表决专有部分面积3/4以上的业主且参与表决人数3/4以上的业主同意。 根据本条规定，这三类事项决定的作出，必须同时具备两个条件，才为有效的决定。一是经参与表决专有部分面积3/4以上的业主同意；二是参与表决人数3/4以上的业主同意。
最高人民法院民法典第278条解释与适用
源自《中华人民共和国民法典物权编理解与适用》（最高人民法院民法典贯彻领导小组编）一书民法典物权编第278条释义： 本条通过列举方式规定了业主共同管理权的行使、决议的通过及表决能力的大小等问题。本条规定也设置了业主共同决定事项进行表决的前提条件，即所有建筑区划内需由业主共同决定的事项，无论是较为重大的事项还是一般性、常规性的事务，都应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。这与之前《物权法》第76条对此问题的规定相比，属于新增加的规定，更加规范了表决的程序，降低了业主表决同意人数及专有部分面积占比的要求，更加强调了业主的参与度和业主自治，保护了小业主的表决权，充分体现了民主原则。 按照本条规定，筹集建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施，改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动属于建筑取划内重大事情，不能由参与表决的业主以简单多数的表决形式作出决定。因此本条第2款规定，美工兼职网站决定筹集建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施，改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。这表明，筹集建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施，改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动，在专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决的前提下，还必须同时具备两个条件才为有效的决定。一是必须获得经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主的同意；二是必须获得参与表决人数四分之三以上的业主的同意。即在参与表决人数及专有部分占建筑物总面积上均要符合条件，缺一不可。值得注意的是，本条规定与之前《物权法》第76条对此问题的规定相比，将之前的“应当经专有部分占建筑物总面积的三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意”，变为了“应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意”，同时参与表决的必须是专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主。同时将“建筑物及其附属设施的维修资金”的筹措和使用分别规定，着重提及维修资金，也传达了对维修资金重要性的表述。 改建、重建建筑物及其附属设施属于对建筑区划内的建筑物进行重大改变，这种改变不仅仅是外观上的改变，往往也会对建筑物的使用功能甚至安全系数产生重大影响，与所有业主的利益密切相关，属于建筑物划内重大的事情，理应在业主表决时设置更为严格的条件，以维护最广大业主的合法权益。 关于改变共有部分的用途的理解。共有部分用途的改变对业主专有权、共有权以及共同管理权的行使都会产生重大影响。共有部分的用途具有法定性，原则上不得改变。但实践中有时业主会因为有特殊的原因而需要改变共有部分的用途。对于共有部分的范围，《物业管理条例》第37条规定：“物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。”《物业管理条例》第49条规定：“物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。”上述条文中提到的“物业管理用房” “物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施”，都属于本法第274条规定的属于业主共有的部分。 对利用共有部分从事经营活动的理解。《物业管理条例》第54条规定：“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主·、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”因利用共有部分从事经营活动产生的纠纷并不少见，此部分涉及对共有部分的使用及经营活动收入的分配和使用等问题，与每一个业主都有关联，也是业主们关心的一个重要问题，将其纳入须经业主共同决定的较为重大的事情范围，确定严格的表决要求和程序，明确了裁判依据，也对收益的归属问题作出安排。 决定筹集建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施，改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动外的其他事项，均属于建筑区划内一般性、常规性的事务，可以采取普通多数同意的方式。对此，本条第2款中规定，决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。这表明，建筑区划内的一般性、常规性事务，虽然可以采取普通多数同意的方式作出，但在由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决的前提下，也必须同时符合以下两个条件：一是必须获得参与表决的专有部分面积占建筑物总面积过半数的业主的同意；二是必须获得占参与表决人数过半数的业主同意。
图片
本站仅提供存储服务，所有内容均由用户发布，如发现有害或侵权内容，请点击举报。